Comment déclarez aux impôts les revenus issus de vos investissements en SCPI ?

Il faut tout d’abord savoir que les SCPI ne sont pas imposées directement, ce sont les souscripteurs de parts (c’est-à-dire vous) qui sont assujettis à l’impôt. En fonction de l’origine de vos revenus : fonciers, financiers ou plus-values, vous devez prendre en compte trois régimes d’imposition.

Le régime d’imposition des revenus fonciers issus d’une SCPI

Les revenus fonciers sont les revenus locatifs que vous recevez de la SCPI, dans un montant proportionnel à votre investissement. Comme un investissement immobilier classique, vos revenus fonciers issus de SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous pouvez choisir le régime micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier

Vous bénéficiez du régime micro-foncier lorsque vous remplissez deux critères :
  1. Votre revenu annuel foncier annuel brut n’excède pas 15 000 euros.
  2. Vous encaissez des également des revenus fonciers issus de biens détenus en direct et qui ne sont pas soumis à un régime particulier (LMP, Malraux etc…)
Si vous êtes soumis à ce régime, le revenu foncier bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% , tandis que les 70% restant sont ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, avec également la CSG à 15,5%.

Le régime réel

Vous bénéficiez du régime réel lorsque :
  1. Votre revenu foncier annuel brut est supérieur à 15 000 euros
  2. Votre revenu foncier annuel brut est inférieur à 15 000 euros mais vous faîte une demande à l’administration fiscale (c’est le cas des propriétaires détenant un déficit foncier qui bénéficiera d’une plus forte réduction d’impôts sous le régime réel du fait de l’importance de ses charges)
Si vous êtes soumis à ce régime, vous pouvez déduire vos revenus locatifs de certaines charges qui font l’objet d’une liste limitative. Lorsque vous avez investi via une SCPI, la société de gestion vous adresse chaque année le montant du revenu net à déclarer, c’est-à-dire que les charges et frais de gestion ont été préalablement déduits des revenus locatifs.
  • Vous pouvez dès lors être confrontés à deux situations :
  • Vous êtes en situation de bénéfice foncier, ce qui signifie le montant de vos revenus locatif est plus élevé que le montant de vos charges. Dans ce cas, le bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux s’élevant à 15,5%, puis est imposé à hauteur de votre tranche marginale d’imposition.
  • Vous êtes en situation de déficit foncier, ce qui signifie que le montant de vos revenus locatifs est plus faible que celui de vos charges. Dans ce cas, le déficit peut être déduit de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Au-delà de ce montant, le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
De plus, il faut savoir que si vous avez acquis vos parts de SCPI à crédit, les intérêts mais aussi les frais de dossiers et les assurances emprunteurs sont déductibles des revenus fonciers sans limitation de montant ou de durée. Ainsi, il peut être avantageux pour vous de choisir le régime réel, même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros : lorsque le montant des intérêts de votre emprunt sont supérieurs à l’abattement de 30% à l’abattement mis en œuvre par le régime micro-foncier.

Le régime d’imposition des revenus financiers issus d’une SCPI

Les revenus financiers correspondent aux intérêts issus des placements de la trésorerie et forment en général une fraction minime des revenus que vous procure une SCPI. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’imposition sur les revenus et aux prélèvements sociaux qui s’élèvent à 15,5%. A cela s’ajoute un prélèvement exercé à la source, à un taux de 24%. Il est imputé par l’administration fiscale à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de perceptions des revenus, sous forme de crédit d’impôt restituable. Ce prélèvement s’applique à l’ensemble des personnes physiques fiscalement domiciliées en France, à l’exception des investisseurs qui en font la demande et dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000 pour une personne seule ou 50 000 pour un couple. Il faut savoir que cette demande doit être renouvelée chaque année.

SCPI : l’imposition des plus-values immobilières

Les plus-values sur les ventes d’immeubles

Lorsqu’une SCPI décide de vendre un immeuble qu’elle détient depuis moins de 22 ans, ce sont les porteurs de parts qui sont assujettis à l’impôt sur la plus-value éventuellement réalisée. Il existe deux cas :
  1. Lorsque les investisseurs détiennent les parts dans leur patrimoine privé, c’est le notaire et la société de gestion de la SCPI qui se chargent du prélèvement de l’impôt. Les souscripteurs de parts n’ont donc aucun règlement à effectuer.
  2. Lorsque les investisseurs sont soumis aux régimes des bénéfices professionnels ou de l’impôt sur les sociétés, ils doivent inclure dans leur déclaration de résultat la quote-part de plus-value qui leur est versée.

Les plus-values sur les cessions de parts de SCPI

Si vous choisissez de vendre vos parts par l’intermédiaire de la société de gestion, celle-ci se chargera d’effectuer la déclaration et de payer directement l’impôt sur les plus-values en prélevant le montant correspondant au prix de vente de vos parts.
Pour cela, vous devez obligatoirement fournir à la société de gestion tous les renseignements nécessaires au calcul de votre impôt et notamment un mandat l’autorisant à agir en votre nom.
Le taux d’imposition sur la plus-value est de 19% et de 15,5% pour les prélèvements sociaux. Toutefois, un double barème progressif a été mis en place, ce qui complique plus les calculs. Tout comme pour la fiscalité des biens détenus en direct, un abattement progressif s’applique à la plus-value selon la durée de détention de vos parts :
  • 6% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
  • 4% d’abattement la 22ème année
Concernant les prélèvements sociaux, la plus-value n’en est exonérée totalement qu’au bout de 30 ans de détention des parts. Avant cette date, les souscripteurs de parts bénéficient des abattements suivants :
  • 1,65% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
  • 1,60% d’abattement entre la 22ème et la 23ème année
  • 9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année
A partir de la 30ème année, vous échappez à la taxation totale de la plus-value. Il faut également savoir que les cessions de parts pour un montant inférieur à 15 000 euros sont assujetties à l’impôt contrairement aux cessions de biens détenus en direct.