Si la crise sanitaire a provoqué de nombreux impacts au niveau économique, elle a aussi engendré d’autres effets propices au développement de modes de consommation différents. C’est sur cette base que les experts immobiliers s’accordent à exprimer une vision plutôt optimiste de l’avenir de l’immobilier de commerce.
Effets disparates, résultats variables selon les secteurs, stratégie multicanale, évolution de la valeur…
Focus sur des changements structurants de la crise sanitaire au niveau immobilier.
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Une crise sanitaire aux impacts très disparates, au profit de l’e-commerce
Perte de chiffre d’affaires, fermeture de magasins… Indéniablement, la crise sanitaire a causé des dégâts significatifs, voire dramatiques, pour bon nombre d’entreprises et commerces. Pour autant, ces impacts sont très contrastés en fonction des segments, certains d’entre eux ayant été épargnés ou affichant une bien meilleure résistance que prévu.
En l’occurrence, l’activité se traduit par la baisse de l’activité et de la fréquentation, d’une part, et la hausse du e-commerce, d’autre part.
Ainsi, d’après la dernière étude de la PROCOS (Fédération pour la promotion du commerce spécialisé), la baisse du commerce spécialisé en magasin s’établit à – 8,7 %, pour une fréquentation en recul de – 15 % à – 20 %
De son côté, les ventes sur Internet sont, d’après la Fédération de l’e-commerce (FEVAD), en hausse constante depuis 2019, soit une augmentation de + 13 % en 2019, qui s’est poursuivie en 2020 à hauteur de + 15 %. Ces éléments mettent en exergue l’émergence de nouveaux modes de consommation, avec une forte augmentation du commerce en ligne, permettant de compenser en partie les fortes baisses constatées en boutiques.
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Une évolution de l’activité commerciale très variable en fonction des secteurs
Des secteurs sinistrés qui se redressent progressivement
Outre les variations contrastées entre les différents modes de consommation, l’activité s’avère très disparate suivant les segments commerciaux.
Notamment, l’alimentation, les magasins de sport et l’équipement de la maison sont des secteurs qui connaissent des résultats relativement satisfaisants par rapport à d’autres activités.
Qui plus est, certains secteurs sinistrés, comme l’hôtellerie et la gestion hôtelière, connaissent un rebond notable et reviennent à une situation plus propice, laquelle permet de voir l’avenir avec un optimisme bien plus accentué.
Une stratégie multicanale, pour une valorisation différente
Ces différentes évolutions conduisent les investisseurs en immobilier à entrevoir l’avenir de manière plus positive.
Différentes opérations d’investissement ont eu lieu plus fréquemment et se poursuivent de plus en plus, en vue d’une toute nouvelle création de valeur. Tout ceci s’inscrit, par ailleurs, dans une stratégie de vente multicanale, où l’activité commerciale sur Internet prend toute sa place, aux côtés de l’activité en magasins.
Désormais, les boutiques ne sont plus valorisées uniquement par rapport au chiffre d’affaires engendré ; cette création de valeur passe dorénavant par la notoriété acquise tant dans les magasins, à travers leurs vitrines, qu’en ligne sur Internet.
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Valeur locative : vers un retour à la normale ?
Une baisse de la rentabilité des superficies en magasin…
La crise sanitaire a également provoqué une baisse de la rentabilité au m² des magasins, qui sont en perte de chiffre d’affaires. Cette évolution s’est traduite par une baisse des valeurs locatives pour les différentes boutiques, en particulier celles qui se trouvent dans les centres commerciaux et dans les rues commerçantes.
Cette baisse oscille entre – 10 % et – 30 % suivant l’emplacement des magasins.
La baisse de la valeur est, en effet, plus prégnante à Paris qu’en province, qui semble mieux résister aux effets de la crise sanitaire. De plus, les zones commerciales situées en périphéries ne sont pas concernées par cette tendance, puisqu’elles ne connaissent pas ce même recul.
Par ailleurs, les commerces situés dans des rues où l’activité porte essentiellement sur le prêt à porter connaissent une baisse pouvant aller jusqu’à 30 % du chiffre d’affaires, contre 10 % pour les magasins se trouvant dans des rues tournées sur le commerce de proximité et, plus précisément, le commerce alimentaire.
… Qui offre de nouvelles opportunités en matière d’investissements immobiliers
En réalité, cette évolution a également permis de revenir à des valeurs locatives plus acceptables et à une reprise de l’activité, désormais facilitée grâce à la régulation de la vacance commerciale.
Les experts en immobilier fondent leur hypothèse sur un redressement de la situation en matière d’investissement dès l’année 2022, après une régression établie à – 32 % l’année précédente.
En parallèle, les locaux commerciaux qui se situent en périphérie des villes progressent, avec une production de 275 000 m² en 2021, pour un loyer stabilisé à 250 €/m² en moyenne. Grâce à des charges d’un niveau plus faible, le taux d’effort redevient plus pertinent. D’ailleurs, l’augmentation significative du nombre d’investissements immobilier témoigne de cette progression.
En résumé, la crise sanitaire a provoqué des impacts extrêmement délicats, mais s’est avérée également révélatrice de nouvelles tendances.
De nouveaux modes de consommation sont apparus, notamment avec l’essor du e-commerce. En boutiques, l’activité a été également très disparate, mais tend à revenir à une situation plus classique, y compris dans les secteurs plus sinistrés.
Enfin, elle a rendu la valeur locative plus abordable, et ce au profit des investissements, confirmant, dans ce cadre, les prévisions optimistes des experts en immobilier commercial.
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