Pour investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il faut savoir qu’il existe deux types de frais tels que : les frais de souscription (aussi appelés frais d’entrée) et de gestion. La Société en question peut aussi bien avoir un capital variable que fixe. Elle permet d’investir collectivement dans un bien, contribuant à la création, ou bien l’expansion du portefeuille d’actifs de la SCPI. Une SCPI est une société de rendement, elle permet au détenteur des parts du bien immobilier de percevoir des dividendes.
Les Frais de Souscription :
A quoi servent-ils ?
Les frais d’entrée reviennent généralement aux sociétés de gestion. Ces frais sont calculés à partir d’un pourcentage du prix de souscription de la part, compris généralement entre 7% et 12%. Ces frais d’entrée sont retenus sur l’investissement initial. Il faut comprendre que dès lors que l’investisseur en question décide de garder ses parts, il ne va pas payer de frais de souscription (sur l’instant présent). Cependant, lors de la vente de ses parts (demande de retrait), le pourcentage va être appliqué sur la valeur de celles-ci.
Ces frais sont généralement destinés à la recherche du bien, aux frais de notaire, à la rémunération des intermédiaires nécessaires à l’acquisition du bien immobilier, à payer les sociétés qui permettent de de commercialiser la SCPI… Les frais de souscription sont indiqués en pourcentage de votre investissement. Ils sont calculés selon la différence entre le prix de souscription et la valeur de retrait.
Cœur d’Europe :
Frais de Souscription = 200 – 12% = 24€ soit 12% TTC.
Avec un taux de souscription égal à 12%, on retrouve des SCPI comme Allianz Pierre, Atream Hôtels, Buroboutic ou bien encore Vendôme Régions. Les frais d’entrée sont considérés par les investisseurs comme étant « élevés ». Lors du lancement d’une SCPI, il est possible de souscrire à certaines offres à frais réduits. Dans ce cas présent, la société de gestion donne aux parts détenues par les propriétaires, les appellations suivantes « parts fondateurs » ou « parts sponsors ». La mise en place de ces offres permet aux sociétés de gestion d’attirer davantage d’investisseurs et donc de faire croître la valeur du capital.
Ces nouvelles SCPI n’ont pas encore de notoriété et de portefeuille d’investisseurs. Par conséquent, ces offres attractives permettent leur essor. Pour souscrire à ces offres, il est nécessaire de respecter certaines conditions. Le Gestionnaire accorde une enveloppe d’un certain montant, lorsque le montant maximum est atteint, il n’est plus possible de souscrire à frais réduits. Il faut donc avoir le temps d’en prendre connaissance afin d’agir dans les plus brefs délais. La diminution des frais est appliquée uniquement si l’acquisition fait l’objet d’un minimum de parts propre à l’offre. La société de gestion se réserve le droit d’imposer une durée minimale de détention des parts de l’investisseur.
Pourquoi investir dans une SCPI à frais réduits ?
Avoir une souscription à frais réduis présente certains avantages. Dans un premier temps, l’investissement initial sera moins conséquent que dans une SCPI avec des frais classiques. De cette manière l’investisseur profitera plus pleinement de son rendement. Si le prix des parts est reconsidéré, le propriétaire sera en détention des mêmes droits que les autres investisseurs. Ils n’ont pas d’avantages en plus. L’amortissement des frais de souscription est effectué plus rapidement puisque les frais sont moins conséquents.
L’arrivée des SCPI sans frais de souscription
Les SCPI sans frais de souscription existent depuis déjà quelques années. Faisant concurrence aux SCPI avec frais d’entrée, réduits ou non, elles présentent des avantages comme des inconvénients. L’absence des frais de souscription explique des frais de gestion assez élevés. C’est une manière de compenser. En moyenne, ces frais de gestion sont compris entre 7% et 12%. Si on prend l’exemple de la SCPI Neo, on relève 18% de frais de gestion. On constate que ces frais de gestion sont au-dessus de la moyenne. Comme pour les SCPI avec des frais d’entrée réduits, en investissant sans frais de souscription, l’investisseur s’engage sur plusieurs années. Cela peut représenter un certain inconvénient pour l’investisseur si par exemple, il souhaite faire de l’achat revente de ses parts, dans un laps de temps assez court. Une SCPI sans frais de souscription, qui ne fait pas apparaître ces conditions essentielles entraînerait alors une crise de liquidité. Cette forte liquidité serait causée par une demande de retrait massive, obligeant alors la société à revendre au plus vite l’ensemble de ses actifs.
La fiscalité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier
Il faut savoir que les SCPI ne payent pas l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, les associés de celle-ci sont soumis à titre personnel à l’impôt sur le revenu, aussi nommé IRPP(Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques). Si les loyers bruts perçus ne vont pas au-delà de 15 000 € à l’année, les propriétaires peuvent bénéficier de ce qu’on appelle un « régime micro-foncier ». Ce régime fait bénéficier l’investisseur d’un abattement de 30% sur ses dividendes. Dans le cadre d’un régime classique, on déduit des loyers bruts, l’ensemble des charges déductibles. Après cette déduction, obtient le résultat foncier. La majorité des SCPI sont soumises au régime traditionnel.
SCPI avec frais d’entrée, sans frais d’entrée, ou frais réduits ? Quelle est la meilleure ?
Pour illustrer les avantages et inconvénients lors de la souscription, nous allons nous pencher sur le tableau suivant :
| Avec frais d’entrée | Sans frais d’entrée | |
| Pourcentage des frais de
souscription |
Entre 8% et 12% | 0% |
| Pourcentage des frais de
gestion |
Entre 7% et 12% | Supérieur à 12% |
| Engagement | Sans engagement | Avec engagement (sous
certaines conditions) |
Dans le cas d’une SCPI avec des frais d’entrée, on constate que les frais sont relativement élevés. Cependant, c’est un investissement effectué généralement sur le long terme. Il faut savoir concilier la somme investie avec le rendement que l’on souhaite obtenir. En effet, si on possède un billet de 50€ dans notre porte-monnaie, nous n’allons pas nous rendre dans une boutique Louis Vuitton dans le but d’acheter un sac à main. Il faut savoir investir d’importantes sommes si on veut que le rendement en soit tout aussi conséquent. Le pourcentage des frais de gestion est totalement justifié puisque chaque SCPI engage une société de gestion qui s’occupe de l’intégralité de la gestion du bien. L’investisseur conserve une certaine liberté concernant la détention de ses parts.
Pour une SCPI sans frais d’entrée, on remarque que la souscription est rendue très accessible. Toutefois, les frais de gestion sont relativement élevés. On passe d’une moyenne comprise entre 7% et 12% à 18% si on reprend l’exemple de la SCPI Neo. Cet écart est assez considérable. Le propriétaire des parts ne peut donc revendre ses parts uniquement lorsque la période de détention de celles-ci (convenue au préalable avec la société) prend fin.
Pour conclure, les SCPI avec ou sans frais d’entrée présentent différents avantages et inconvénients .Vous êtes un futur potentiel investisseur et vous ne savez toujours pas quel type de SCPI vous conviendrait le mieux ? Pas de panique. L’ensemble des informations ci-dessus est là pour vous aider à cerner la différence entre ces différents types de souscription. La meilleure souscription sera celle qui répondra au mieux à vos besoins (tels que le prix, le rendement, la durée de votre investissement, etc). Vous souhaitez cerner vos besoins et trouver la SCPI qui vous conviendrait le mieux ? Je vous invite à prendre contact avec nous dès maintenant.