Depuis 40 ans, l’immobilier coté figure parmi les placements qui rapportent le plus aux Français, pour ne pas dire le plus rémunérateur. Aujourd’hui, leurs performances exceptionnelles leur permettent de se profiler facilement en haut de l’échelle. Les acteurs dans le secteur le confirment d’ailleurs: avec une moyenne de rendement en dividende de 5,3% sur le SBF 120 contre 2,6% pour l’ensemble des valeurs de l’indice, les foncières cotées sont de loin les plus rentables du marché. C’est même avec beaucoup de confiance et d’optimisme qu’ils présagent un avenir placé sous le signe d’une croissance inégalable. Qu’il s’agisse en fait des véhicules traditionnels ou alternatifs, le potentiel de valorisation est au rendez-vous. Et c’est sur toutes les durées que cela s’apprécie.
En outre, les opinions de certains spécialistes ont redoublé la confiance des investisseurs qui veulent encore croire en la capacité de ces placements à battre les indices des marchés les plus volatils. Laurent Saint Aubin, gérant du fonds Sofidy Sélection 1 et Victor Kittayaso, gérant sénior en charge de l’immobilier coté chez Allianz Global Investors s’étant tenus à s’exprimer sur le sujet, reconfirment la solidité des fondamentaux de ce secteur tout en évoluant constamment dans les meilleures des conditions.
Existe-t-il un lien entre la performance des foncières cotées et la hausse des taux d’intérêt ?
S’il existe un lien entre la performance des foncières cotées et la hausse des taux d’intérêt, alors oui, il en existe bel et bien. Malheureusement, l’analyse liée à cette interrogation s’appréhende dans un sens plus négatif que positif. Or, d’après les expériences et le constat de l’évolution du marché sur plusieurs années successives, il n’en est pas. Il est vrai que la réaction du secteur de l’immobilier côté face à l’évolution des taux est assez prévisible dans les deux sens, mais dans les faits, les flux de revenus des foncières sont indexés sur les indicateurs macroéconomiques réels.
Donc dans les règles, une hausse des taux d’intérêts doit s’apprécier simultanément avec celle de l’inflation et la croissance économique. En conséquence, l’immobilier côté qui subit l’interaction entre ces phénomènes, se voit également améliorer ses performances. Pourquoi ? D’une manière très simple et objective, plus le niveau de vie s’améliore, plus les gens investissent et plus le taux d’occupation est élevé. Alors pour répondre à la question précédente, il existe effectivement une corrélation entre performance de l’immobilier côté et évolution des taux d’intérêt mais positive.
Il appert en outre que les foncières cotées malgré leur forte corrélation aux marchés boursiers, sont prédisposées à s’adapter à la variabilité de ces derniers tout en cherchant à créer de la valeur. Certains vont sûrement se demander comment deux circonstances aussi contradictoires peuvent-elles cohabiter. La particularité de l’immobilier côté même est qu’il ne se base pas sur une politique protectionniste et inflexible qui compte uniquement sur des valeurs de première génération.
Son principal objet est de faire prospérer le patrimoine de ses investisseurs en s’engageant dans des opportunités d’investissement sûres et évolutives et par conséquent, céder de manière graduelle des supports en perte de vitesse. Dans le même temps, la gestion dynamique dont les foncières font preuve leur permet de générer des performances stables et supérieures. C’est ainsi avec beaucoup d’assurance que Victor Kittayaso, gestionnaire du fonds Allianz Foncier (en 6e position de sa catégorie Morningstar sur 3 ans), qualifie ce placement d’un support proactif et créateur de valeur.
Se référer aux agrégats de long cours
Pour reprendre l’explication précédente, la hausse des taux d’intérêt peut dans les meilleurs des cas déboucher vers l’augmentation du niveau des loyers. Et pour le plus grand bonheur des investisseurs, c’est exactement le même scénario qui est en train de se produire. Victor Kittayaso rapporte une hausse de loyers dans la quasi-totalité des villes européennes. A peu près, 34 marchés sur 37 sont concernés. Une hausse qui devrait notamment se poursuivre en raison du coût faible des loyers au regard des salaires et de la baisse prévisionnelle du taux de vacance des bureaux franciliens. Grâce en effet à la redynamisation de la création d’emplois dans le secteur tertiaire, ce taux évalué à 6,2% au 30/09/17 pourrait redescendre jusqu’à 5% en 2019.
D’autre part, l’effet de la croissance économique sur les performances de l’immobilier coté va pouvoir encore progresser dans les prochains mois. Nombre d’événements socio-économiques témoignent en effet de l’essor de l’immobilier et surtout des actifs alternatifs (les résidences d’accueil, les data centers, le secteur logistique et le stockage pour les particuliers) qui enregistrent déjà un taux de croissance en avance par rapport à celui des supports immobiliers classiques. C’est d’ailleurs à ces nouveaux secteurs que Sofidy Sélection 1 doit ses performances des trois dernières années (15% de sa capitalisation et 21,6% de sa performance) rappelle Laurent Saint Aubin. Néanmoins, les secteurs traditionnels arrivent à tenir tête notamment en anticipant les tendances de long terme par leur repositionnement. Mais c’est avec une politique toute fraîche axée sur la promotion immobilière qu’ils entendent retrouver un nouvel air dans la compétition.