Tout sur les SCPI
Comprendre les SCPI pour bien investir dans l’immobilier locatif
Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier d’entreprises.
Elles offrent un des meilleurs couples rendement / risque dans l’univers des placements.
Fonctionnement des Sociétés Civiles de Placement en Immobilier
Les sociétés civiles de placement en immobilier SCPI sont un placement dans l’immobilier locatif indirect.
Ce véhicule de placement collecte des capitaux auprès du public et les investit dans des actifs immobiliers du type bureaux ou commerces.
Une société de gestion spécialisée dans l’immobilier d’entreprise se charge de la location, de l’entretien et de la revente à moyen-long terme.
Les sociétés civiles de placement en immobilier sont une solution de placement présentant toutes les garanties pour l’épargnant et notamment un visa de l’AMF.
Les SCPI présentent de nombreux avantages pour l’épargnant
- Risque locatif reposant sur des dizaines de locataires différents;
- Diversification sectorielle (bureaux, murs de magasins, centres commerciaux, locaux d’activité, entrepôts logistiques…) et géographique des actifs immobiliers en portefeuille;
- Absence de soucis de gestion locative car prise en main totale par une Société spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers tertiaires;
- Marché de la revente de parts de Scpi encadré depuis le début des années 2000.
Acheter des parts de SCPI ?
Classement des meilleures SCPI de rendement
SCPI de rendement
Optimiser son patrimoine en investissant dans la « Pierre Papier »
Quels objectifs suit-on en souscrivant à des parts de SCPI de rendement ?
En souscrivant à des parts de SCPI de rendement, vous répondez aux objectifs suivants :
- Sécurité et rentabilité : il s’agit de l’un des placements sécurisés les plus rentables du marché financier.
- Diversification du patrimoine : une SCPI de rendement se constitue un patrimoine immobilier très diversifié, que ce soit sur la nature des locaux ou sur leur emplacement géographique.
- Préparation à la retraite : la perception de revenus complémentaires vous aide à préparer sereinement votre retraite.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Une SCPI de rendement est une société civile de placement immobilier, traditionnellement appelée « Pierre Papier », qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier pour le compte des porteurs de parts.
Dans l’optique de les louer à des professionnels (entreprises, commerçants, transporteurs,…etc), les SCPI de rendement investissent dans des bureaux, commerces et autres locaux d’activités, au moyen de l’argent qu’elles collectent via l’émission de parts.
La constitution, la gestion et la revente de ce patrimoine immobilier d’entreprise est confiée à une Société de Gestion spécialisée. Durant toute la durée de vie de la SCPI, les biens sont mis en location et une quote-part des revenus locatifs perçus est redistribuée sous forme de dividendes.
Les souscripteurs de parts de SCPI se voient attribuer le statut d’associé. Les dividendes qu’ils perçoivent sont distribués chaque mois ou trimestre et prennent la forme de revenus fonciers.
Quels avantages procure cet investissement ?
Investissement indirect dans l’immobilier
En choisissant cette méthode d’investissement, vous vous constituez indirectement un patrimoine immobilier avec un ticket d’entrée nettement inférieur à celui d’un investissement direct dans l’immobilier.
En effet, de manière générale, la souscription de parts est accessible pour des montants d’investissement de quelques milliers d’euros seulement. Vous êtes ensuite libre de souscrire à de nouvelles parts ou d’en céder.
Risque locatif réduit
Par rapport à un investissement direct, les revenus fonciers ne proviennent pas d’un mais de plusieurs dizaines de locataires.
Le risque locatif est ainsi mutualisé et le défaut de paiement de loyer de la part d’un locataire se ressent nettement moins.
Gestion du patrimoine immobilier confiée à une Société de gestion
Cette dernière s’occupe des investissements, de la gestion des locations et des cessions des immeubles. Vous êtes ainsi dégagé de tout devoir de gestion.
Perception de revenus complémentaires
Tous les trimestres, les associés perçoivent des dividendes. En plus de ces revenus réguliers, ils peuvent espérer bénéficier de plus-values lors de la revente de leurs parts.
Performance
L’immobilier d’entreprise est beaucoup plus rentable que le résidentiel. Difficile d’accès en direct, les SCPI de rendement vous permettent ainsi de bénéficier de fortes rentabilités, de l’ordre de 5 à 6%.
Un droit de vote à l’Assemblée Générale Annuelle
Les Assemblées Générales ont généralement lieu courant juin.
Comment investir en SCPI ?
C’est simple et efficace. Voici les 3 principaux moyens pour investir en « pierre-papier » :
• Investissement au comptant
En souscrivant des parts de SCPI de rendement par cash, vous vous assurez la perception de revenus complémentaires réguliers.
• Investissement à crédit
Souscrire à des parts par la voie du crédit vous permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. En effet, les revenus fonciers que vous percevez chaque trimestre effaceront en partie ou en totalité vos charges d’emprunt.
De plus, les charges d’intérêts sont déductibles des revenus fonciers, vous permettant ainsi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Il est à noter également que l’établissement prêteur prendra en garantie les parts de SCPI, ce qui vous permettra d’obtenir des conditions de crédit particulièrement intéressantes.
• Des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie
Avoir des parts de SCPI de rendement au sein de son contrat d’assurance-vie vous permet de bénéficier de nombreux avantages. Déjà, le prix de souscription est généralement inférieur à celui payé lors d’une transaction en directe. L’autre avantage réside dans la fiscalité.
En effet, ici s’appliquera la fiscalité de l’assurance-vie et non celle liée aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières. Dans ce cas, à partir de 8 ans, vous bénéficiez alors de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie en termes de plus-values et de transmission. Enfin, la liquidité de vos parts, contrairement à un investissement direct, est assurée.
Une autre alternative d’investissement : le démembrement de parts
Le démembrement consiste à séparer du droit de propriété l’usufruit et la nue-propriété pour une durée qui est déterminée au préalable.
La nue-propriété, c’est le droit d’être propriétaire d’une chose dont vous ne tirez ni jouissance, ni profit. En acquérant la nue-propriété des parts d’une SCPI de rendement, vous en obtenez la propriété et vous êtes donc libre de céder ou non ces parts.
Pendant toute la période de démembrement, aucun revenu foncier ne vous sera versé et aucune charge ne sera à payer. Ce n’est qu’à la fin du démembrement que vous pourrez jouir de ces parts et donc commencer à percevoir des revenus fonciers.
De même que pour l’usufruit, le prix d’acquisition de la nue-propriété ne représente qu’une fraction de la valeur d’une part de SCPI, ce qui en fait un avantage non négligeable.
L’usufruit, c’est le droit de jouir d’une chose dont vous n’avez pas la propriété. En acquérant l’usufruit des parts d’une SCPI de rendement, vous percevez, pendant la durée du démembrement, des revenus fonciers sans être propriétaire de ces parts.
L’avantage est que la valeur de l’usufruit n’est qu’une quote-part de celle de la part de SCPI. Ainsi, les revenus sont perçus dans leur totalité alors que vous n’aurez payé qu’une partie seulement de la valeur de la part de SCPI.
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